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希腊移民与庇护部近期公布的最新统计数据显示，2026 年上半年希腊黄金签证投资者首次居留许可申请量为 2551 份，较 2025 年同期的 4553 份减少 2002 份，同比降幅达到 44%。其中 6 月份单月新申请 395 份。截至 7 月底，今年以来首次申请居留许可的总量为 3086 份。

这组数据公布后，不少关注欧洲投资移民的人开始讨论希腊黄金签证是不是 "凉了"。但如果把签发量、积压案件和政策背景放在一起看，结论会比单纯的申请量数字更复杂。

新申请在降，签发量在涨

与新申请量下降形成对比的是，2026 年上半年希腊当局实际签发了 4919 份新的黄金签证投资者居留许可，比 2025 年同期的 4057 份增加了 21%。截至 7 月底，希腊全国有效的黄金签证投资者居留许可共有 34278 份，其中首次签发 26310 份，续签或重新签发 7968 份。

一降一涨之间，关键在于审批的时间差。目前仍有 7850 份投资者居留许可申请处于待处理状态，其中首次申请 6315 份，续签或重新签发 1535 份。阿提卡大区占据了 5730 份，是希腊黄金签证投资最集中的地区。

这些待处理案件大量来自 2024 年和 2025 年。当时投资者担心即将实施的投资门槛调整，纷纷赶在新政策全面生效前购置房产并提交申请，市场出现了明显的 "抢跑" 现象。如今这批旧申请仍在陆续完成审批，因此出现了新申请大降、签发量反而上涨的局面。换句话说，当前签发量的增长更多反映的是过去的投资需求，而不是 2026 年新增需求的扩张。

门槛分化与使用规则收紧

申请量下降的直接原因，是 2024 年 9 月落地的希腊黄金签证 "三轨并行" 新政。按照现行规定，在阿提卡、塞萨洛尼基以及常住人口超过 3100 人的希腊岛屿，房地产投资最低金额为 80 万欧元；希腊其他地区为 40 万欧元。25 万欧元的低门槛通道仍然存在，但适用范围被严格限定在将商业物业等非住宅用途房产改造为住宅的项目，也就是常说的 "商改住"。

这一变化重新塑造了投资者的选择。在雅典等传统热门地区，80 万欧元的门槛显著提高了进入成本；而 25 万欧元通道则使办公室、工业建筑和酒店等经过用途转换的物业获得了新的投资吸引力。从目前的新申请结构来看，25 万欧元的商改住通道仍然是多数申请人的主要选择。

除了投资金额，房产使用规则也发生了重要变化。修订后的规定明确，符合新政策的黄金签证房产不得用于短期出租。这意味着过去投资者通过短租民宿平台获得旅游租赁收入、同时取得居留权的模式不再可行。目前合法的使用方式只有两种：自住，或者签订 12 个月以上的长期租赁合同。

这一变化对雅典及热门旅游目的地的投资逻辑影响较大。此前部分外国买家看中的不仅是居留身份本身，还包括希腊旅游市场带来的短租收益。如今短租通道关闭，投资者在测算回报时需要更多考虑长期出租收益以及房产本身的升值潜力。

新居留许可设想仍在探讨阶段

在调整现有黄金签证规则的同时，希腊政府还在《国家住房政策计划》中提出了一项新的投资者居留许可设想。根据该计划，希腊可能设立一个新的居留类别，允许投资者购买由多套房产组成的投资组合，并以此申请居留许可。

与传统黄金签证不同的是，这类房产必须在规定期限内全部投入长期租赁市场，投资者本人不得入住，也不得将其用于短期出租。方案的核心思路是把外国投资和增加本地长期住房供应更直接地绑定起来，推动更多空置或利用不足的房产重新进入租赁市场。

需要明确的是，这一提议目前仍处于探讨阶段，尚未形成议会法案，也没有正式草案发布，更没有明确的落地时间。它不属于已经生效的政策，具体的投资资格门槛、实施方式以及政府监管机制都有待进一步明确。对于申请人而言，现阶段不宜基于这一尚未确定的设想做出投资决策。

理性看待调整期

从更宏观的视角看，希腊黄金签证的变化并非孤立事件。近年来欧盟层面持续对成员国的黄金签证项目施加压力，欧洲多个国家也陆续收紧或关闭了投资移民通道。希腊的政策调整，本质上是在 "吸引外国资本" 和 "保障本地住房供应" 之间寻找新的平衡。

对于真正有身份规划需求的家庭来说，当前的市场环境既不需要盲目恐慌跟风，也不应该抱着 "政策永远不变" 的心态。25 万欧元商改住这条较低成本的申请通道目前仍然开放，但它在购房面积、区域限制等方面的规则已经与旧政不同，未来也存在进一步被约束的可能性。有明确意向的申请人，建议在充分了解现行规则和目标房产情况的基础上，结合自身需求做出规划，而不是被市场情绪推着走。

希腊黄金签证正在从一个快速扩张的热门项目，进入一个规则更细、门槛更清晰、与本地住房政策绑定更紧的新阶段。理解这一点，比单纯关注申请量的涨跌更有意义。