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希腊购房移民项目自2013年推出以来，始终位列欧洲最具吸引力的黄金签证项目之一。最初投资门槛统一为25万欧元，此后受欧盟移民政策收紧与希腊住房市场压力的双重影响，门槛逐步上调。

2023年8月，雅典、圣托里尼等热门区域的投资门槛升至50万欧元，其余地区仍维持25万欧元。2024年9月，政策进一步推出“三轨并行制”：热门区域继续上涨至80万欧元，其他地区为40万欧元，仅商改住、工改住及文物修复类房产保留25万欧元。

随着欧洲购房移民通道持续收窄，希腊购房移民正从“闭眼买”转向“精细化筛选”，其中商改住项目当前最受青睐。

01、希腊移民与庇护部最新数据

申请签发：2026年上半年，黄金签证新申请量为2,551份，较去年同期的4,553份下降44%；同期共签发4,919份新居留许可，同比增长21%。

存量结构：截至2026年7月底，希腊共有34,278份活跃的黄金签证投资人居留许可，其中26,310份为初始许可，7,968份为续签或重新签发。积压待处理的投资人申请从3月底的10,032份降至7,850份，降幅约22%。

根据希腊移民与庇护部最新数据，当前案件签发量已高于新收申请量，移民局正集中消化存量积压，整体进入“出大于进”的清案阶段。

02、“商改住”门槛持续合规

希腊政府今年通过第5275/2026号法案、第1/2026号政府通函等文件，对黄金签证政策进行了系统性梳理与规范，核心变化涉及多个方面。

在投资方式上，新规封堵了“拼单”模式，明确要求所有投资路径都必须单套房产达标，合买、多套凑金额等做法一律不被接受。

同时，政策对“商改住”门槛作出严格界定：必须是真实商业用途改住宅，房产用途变更须在2024年4月5日之后，不得为“纸面改造”，也不得将原本就是住宅的房产先改回商业再重新包装，工业性质物业还需满足5年空置期要求。此外，25万欧元“商改住”优惠仅限首任买家，房产5年后转售时，下一任买家不再适用此低价，必须按当时现行标准执行。

在持有与处置环节，黄金签证房产全面禁止在Airbnb等平台进行60天以内的短租，违规者将面临5万欧元罚款甚至吊销签证的处罚。如需更换投资房产，必须遵循“先买后卖”原则，若顺序颠倒，居留许可将当场失效且不可逆。此外，车位、储藏室等附属空间的价值可计入投资金额，但不能算入120平米的面积要求。

03、房产转让税增加5倍

近日，希腊总理米佐塔基斯在第90届萨洛尼卡国际博览会上宣布，拟将非欧盟国家公民购房时适用的房产转让税从目前的3%提高至15%。

对于中国买家而言，若购买25万欧元商改住房产以办理希腊永居身份，税费将从7,500欧元增至37,500欧元，需多支出3万欧元（约合23万元人民币），购房成本随之上升。

目前，该税率调整仍处于政策方向公布阶段，适用人群界定、黄金签证是否豁免、过渡期执行等细则尚未出台，预计于2027年7月1日正式施行。

04、这3类申请人不受影响        

我们梳理了目前已经明朗的豁免范围:

欧盟成员国公民——依然按现行 3% 缴税,不受新政策影响。

希腊裔 / 长期居民

(符合特定认定的海外希腊人及长居身份持有者)——明确豁免。

企业法人买家

(通过希腊或欧盟注册公司持有房产)——本次调整针对的是"自然人",法人主体仍可按现行规则办理。

商业地产、土地、其他非住宅资产——同样不在新税率范围内。

注意:商改住项目仍处于"模糊地带"：

商改住与历史保护建筑修复项目是 25 万欧元低门槛的主入口。但因为过户前需将物业用途变更为住宅，在缴税时点上很可能被认定为住宅用途,基本无法实质性规避 15% 新税率。希腊政府后续细则出台前,仍建议按"会被纳入新税率"做成本测算。

05、对申请人的投资建议 

把握税率窗口：新税率一旦落地，同等房产的购置成本仅税费一项就可能增加数万欧元。对于计划办理希腊永居身份的人士而言，抓住当前窗口期、按现行税率完成房产购买，仍是控制整体成本的关键所在。

主流路径未变：数据显示，当前大多数新申请仍集中于25万欧元投资门槛，少数选择40万欧元，而80万欧元门槛的申请者寥寥无几。由此可见，25万欧元商改住房产依旧是投资者的主流之选。

合规审查趋严：现阶段移民局对房产交易及身份办理的合规性审查日益严格，低首付配资、阴阳合同等灰色操作正面临清算风险，一旦被查实，即便已获批的居留许可也可能被撤销。

对于真正有意向的投资者而言，当前无疑是最后的政策窗口期。一方面，仍可享受25万欧元商改住房产相对较低的投资门槛；另一方面，也能有效规避新税率实施后带来的税负上涨。在政策红利尚未完全退场之前，尽早完成购房与身份办理，仍是控制整体成本的关键。

与此同时，在政策快速变动的当下，专业指导与及时行动比以往任何时候都更加重要。因此，建议有意向的投资者尽早咨询专业机构，结合自身需求与政策趋势，制定清晰、合规的办理方案，避免因观望而错失窗口期。