移民资讯

葡萄牙 — 2023 年 10 月 7 日取消全部房产投资路径

西班牙 — 2025 年 4 月 3 日全面取消投资移民签证

拉脱维亚 — 2026 年 9 月 15 日终结 25 万欧元购房通道

PART 01

希腊没有关停，但成本正在大幅上升

在周边国家纷纷关停购房移民的背景下，希腊成为欧洲少数仍保留购房换居留通道的国家。但希腊也在通过多种方式提高门槛、收紧规则。

第一重收紧：投资门槛分区

2024 年 9 月，希腊实施了黄金签证投资门槛的分区调整，从原来的统一 25 万欧元改为三档结构：

第一档 — 雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过 3100 人的岛屿，单套住宅最低投资 80 万欧元，且面积不低于 120 平方米

第二档 — 希腊其他地区最低 40 万欧元，同样要求 120 平方米起

第三档 — 只有商改住项目和受保护历史建筑修复可以走 25 万欧元路径，不限区域但前置条件严格，用途变更或保护修复必须在递交居留申请前完成，相关物业禁止用于短租

第二重收紧：堵操作空间

2026 年初，希腊政府发布了长达 31 页的第 1/2026 号政府通函，进一步堵上了拼单、多套凑额、虚假返租、低首付配资等操作空间。

所有合规路径都要求单套房产达标，合买不行，多套小房子凑金额也不行。这意味着 25 万欧元路径虽然名义上存在，但实际上只能通过改造型物业或保护建筑实现，附带合规成本、修复义务、转售限制和不能短租的持有约束。

第三重收紧：转让税上调

15% 转让税：本次政策调整的核心

2026 年 9 月 6 日，希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯在第 90 届塞萨洛尼基国际博览会上宣布，将对来自欧盟以外第三国的购房者征收 15% 的房地产转让税，取代目前的 3% 税率。

这一调整针对的是非欧盟国籍的个人买家购买住宅房产，包括普通公寓、别墅以及商改住完成后按住宅用途确权的项目。

不在调整范围内：商铺、写字楼、酒店、纯土地等商业地产，以及法人实体购房。

已经完成过户、拿到黄金居留的家庭不被追溯，后续每年的持有税也不因这次新政自动上涨。

生效时间存在两个版本，尚待官方最终公布

总理在萨博会演讲中提到的是 2027 年 1 月 1 日起，但后续希腊财政部和部分媒体的报道中出现了 2027 年 7 月 1 日的说法。

截至目前，实施法律条文和政府公报尚未正式公布，具体执行细则还有待明确。但可以确定的是，政策方向已经敲定，只是落地时间的问题。

PART 02

税改影响有多大：一笔账算清楚

从 3% 到 15%，不是微调，而是五倍的跳升。

按照希腊业界的常用口径，把市政附加算进去，当前综合转让税负大约为 3.09%。如果新案按 15% 基准再加附加，市场普遍按约 15.45% 做测算。

25 万欧元 · 商改住物业

按旧税率过户，税费约 7,725 欧元；按拟议的新税率，税费约 38,625 欧元。

差额约 3.09 万欧元，折合人民币超过 23 万元。如果家庭总预算本来就是"25 万欧房价加律师费加公证费加申请费"，现在要额外准备 3 万欧元。

40 万欧元 · 非热门区域住宅

新旧税率差额约 4.9 万欧元。

80 万欧元 · 雅典核心区住宅

差额高达约 9.9 万欧元，折合人民币超过 75 万元。

对低预算家庭来说，3 万欧元可能决定要不要做；对高预算家庭来说，它改变的是整套希腊资产的内含回报率，而不只是多一笔手续费。

税率锁定节点：只看过户，不看签约

需要特别注意的是，税率锁定的关键节点是最终公证过户和完税完成日期。

只签意向书、只付定金、只做律师初审，都不能锁定 3% 的老税率。

希腊房产交易涉及税号、银行账户、产权尽调、建筑用途变更、移民局材料同步等多个环节，任何一环拖到 2027 年新政生效之后完成过户，就可能按 15% 重新计税。

还有一个叠加变量需要关注。

希腊新房 24% 增值税的暂停政策目前口径到 2026 年底，如果 2027 年不延续，部分新买家可能同时面对转让税与增值税两套变量，成本压力会进一步加大。

PART 03

当前阶段的判断与建议

面对欧洲购房移民整体退潮和希腊税政收紧的双重背景，不同状态的申请人应该采取不同的策略。

01 · 已签预售合同、正在走流程

最优先的事项是尽可能在 2026 年底前完成正式过户，锁定 3% 的老税率。

这意味着需要加快税号申请、银行开户、产权尽调、资金合规证明等所有前置环节，避免在过户前出现不必要的延误。

02 · 还在观望的买家

政策方向已经基本确定，只是细则尚未落地。2027 年以后，上车成本会肉眼可见地上涨。建议把潜在多出的税费提前算进总预算，尤其是中高总价房源，15% 税率带来的差额相当可观。

如果家庭的核心需求只是一张欧盟身份，不打算自住也不打算管楼，需要重新评估 25 万欧商改住是否还划算。

如果本来就想持有希腊物业、做长租或自住、顺便给子女教育铺路，希腊仍然是欧盟购房永居里门槛相对较低的选择——但"低"是相对的。

03 · 已拿到希腊黄金居留的家庭

这次税改不追溯已有身份，续签和换房需求需要更谨慎。

如果未来考虑出售现有房产再置换，新购入的房产将适用新税率，这会增加换房成本。建议在做资产配置规划时把这一因素纳入考量。