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2025年希腊房地产交易总额突破300亿欧元，外籍买家占比达10.77%，其中中国投资者稳居申请量榜首，美国家庭申请量同比激增300%。

2024年日均成交25套房产，2025年核心区域房价两年跳涨68%，雅典市中心房产遭国际买家“连夜锁盘”。

2025年前11个月，非欧盟投资者居留许可批准量达7,875份，同比增长95%；续签及待审申请总量超30,809份，预计2026年有效居留许可将达39,500份。

投资结构分化

区域差异：80万欧元高端板块（雅典、塞萨洛尼基等）占比显著，但25万欧元“商改住”项目因无区域限制成为主流选择，尤其受中国投资者青睐。

用途偏好：52%买家用于第二居所或度假屋，30%用于投资，10%自住，黄金签证买家仅占8%。

买家国籍：中国、土耳其、黎巴嫩、英国投资者分列前四，土耳其申请量同比增长158%至3072份。

政策动态与市场影响

2025年三轨制政策深化

80万欧元档：覆盖雅典核心区、圣托里尼等热门区域，要求单套房产≥120㎡，禁止短租。

40万欧元档：针对非热门区域，门槛较2024年翻倍。

25万欧元档：保留“商改住”通道，但需完成产权变更，且现房供应有限。

2026年新政改革方向

居留权益升级：拟将黄金签证有效期起算点调整为“居留卡签发日”，避免审批延迟导致权益缩水。

流程优化：简化续签及家庭团聚手续，缓解4.9万份申请积压问题。

创业移民试点：新增25万欧元初创企业投资通道，吸引实体经济投资。

政策收紧信号

希腊政府计划2026年1月提交法案，全面改革黄金签证，可能彻底取消购房移民通道。

欧盟层面，西班牙、葡萄牙、匈牙利等国已关停类似项目，希腊成为欧盟唯一保留购房获永居的成员国。

风险与机遇分析

投资风险

政策变动：非热门区域投资门槛或于2026年上调至40万欧元，“商改住”项目现房稀缺。

合规成本：需核查建筑许可、EPC能效认证及产权登记完整性。

市场波动：雅典房价短期涨幅达68%，但长期可持续性存疑。

战略机遇

身份规划：25万欧元购房仍可实现“三代同移”，无强制居住要求，适合全球布局家庭。

资产配置：房产永久产权+租金收益（年化3%-6%），对冲单一货币风险。

政策窗口期：2026年新政实施前，25万欧元“商改住”项目或为最后机会。

结论与建议

希腊移民房产市场呈现“量价齐升”态势，但政策红利进入倒计时。建议投资者：

优先选择已完成产权变更的“商改住”现房，规避改造周期风险。

关注2026年1月改革法案细节，尤其是居留卡有效期计算方式调整。

结合自身需求，平衡“身份获取”与“资产投资”目标，谨慎决策。