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美国达拉斯经济圈公寓投资说明会
嘉宾:Jane
时间:2017年11月18号(周六) 下午13:30
地点: 苏州工业园区金鸡湖李公堤湖影56号
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现在越来越多留学生家庭因为孩子赴美读书,或准备去读书而考虑在国外买房投资。想未来出租或者给孩子自住,但是很多家庭在深思后发现,孩子不知道未来会留在哪个城市,就会面临重新买房的问题。而美国每年房地产税都得交,算了算好像回报也不是很高,同时也听说身边有些朋友投资美国房地产基金,但是自己又不太了解美国房地产基金是怎么回事。



关于要不要在美国买房,是选择直接买房子还是投资房地产基金,今天给大家做一个详细的对比,供大家参考。


很多人会问,在美国投资房子,在哪里买比较好呢?其实,首先买房子要清楚目的,如果是为了自住,在确定好居住城市后,理所当然在当地购买房屋,一般建议买在白人相对集中的社区,这样可以更快融入当地圈层。如果目前孩子还在读书阶段,没有办法确定在哪个城市居住,那么可以考虑投资房。既然是投资房,那么最重要的就是地区的选择了,有人和人才流入的地区是最重要的考虑因素。



目前在美国,人口由中部往外围扩散,其中最人口增长幅度较大及未来将持续增长的城市有西雅图、旧金山、洛杉矶、达拉斯、奥斯汀、休斯顿、奥兰多、迈阿密、纽约、波士顿。这些城市也都是大家耳熟能详的,很有意思的是将这些城市用一条线连起来后,形成了一个笑脸,也是我们投资上常说的美国阳关笑脸投资带。


在这些城市中,如果要实现大额的保值,那么建议大家首选旧金山、纽约这类的超一线城市,如果是想实现更快速的增值,那达拉斯、休斯顿这样快速的发展的二线城市会是不错的选择。


解决了在哪些城市买房的问题以后,就说说大家最关心的问题:直接买房到底划不划算,投资房地产基金收益到底如何?其实,这两种持有房子的方式各有特点,下面先给大家大致分析两者的区别。


直接持有--购买房屋房子


1. 个人拥有房子的所有权:对于买卖都是持有者个人说了算,买卖时机可以个人把握,非常灵活。


2. 充分选择租客的权利:可以选择自己认为比较优质的租客。


3. 需专人打理出租等事宜:由于大部分投资者长期不在美国,故会委托给管理公司打理,这将会产生管理费,一般为每月租金的8%-12%之间。


4. 需承担房屋的无限责任:很多人对国外法律不了解,买完房子后认为没什么自己的事,但房子内万一发生一些人生意外的事件,如果对方起诉是由于房屋里的设备或房屋问题引起的,追溯的责任不仅仅是房屋的价值,而是房东所有资产,这样的案例在美国也非常多,所以如果是购买房屋的朋友,最好在美国建立一个房屋信托来持有。


5. 投资回报相对较低、出售时税费较高:在美国净租金回报在5%/年已经是非常好的情况了,一般在3%-4%之间。在出售房屋时,房东要承担所有经纪人费用,而在增值部分需缴纳至少20%的资本利得税。



间接持有--房地产基金


1. 标的一般为整栋物业、投资人拥有其股权:一般房地产基金不会投资一个房屋,而是投资在商业地产,商业地产基本都是零租整售的模式,投资人通过基金拥有的是整栋物业的部分股权。


2. 投资金额相对较少:一般投资金额为10-20万美金/单位


3. 专业管理团队打理:投资人只负责出资,开放商有其专业管理团队运营项目


4. 无需承担运营等其他相关责任:投资人作为有限合伙人仅出资,开发商作为普通合伙人负责运营并承担相关责任。


5. 回报相对较高、投资者只需缴纳资本利得税:从我们过往的项目来看,房地产基金的年化收益15%左右,而作为外国人只需要缴纳收益部分10%的资本利得税即可。


以上是两种投资方式各自的特点,下面我们可以通过实际案例来看看对比两者之间税费及收益的对比。我们以在达拉斯为例,同样持有5年,第一种方式是投资20万美金在达拉斯买一套房屋,第二种是投资到房地产基金。



如上图所示,5年的总收益一栏中,购买房屋年租金约1.6美金,5年租金总收入为8万美金。除此以外,地价会在每年有所增值,全美地价每年增值约3%,但达拉斯地区的地价每年增值约6%-8%,我们以7%作为标准,五年后这栋房屋地价增值部分为8万美金连同5年的租金总收益为16万美金。投资到房产基金里,平均年化15%的收益,5年总计收益15万美金


我们再看看5年持有过程中所产生的费用,如果直接持有房屋每年须缴纳房地产税及物业保险费约3%,加上维护等杂费,5年总计所需成本约4万美金,而通过房产基金持有无须个人缴纳任何持有费用。


最后,我们看5年后出手时的费用,直接持有房屋作为房东售出时首先需要给经纪人的佣金,在美国,上下家各2.5%均由房东支付,还有就是由于房屋本身增值,出售时需缴纳资本利得税30%,总计需支出费用约4.2万美金。如是房产基金持有需缴纳资本利得税10%,也就是1.5万美金。所有费用全部统计过后,我们可以看到,如果是购买房屋持有的方式,最终5年后可收益约7.8万美金,通过房产基金持有可获得13.5万美金。


至于到底哪一种投资方式适合自己,就要看每个人对投资的喜好。



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